임대점포 상가건물 화재 시 보증금

임대점포 상가건물 화재 시 보증금

 

건물의 임대차는 건물소유자와 임차인의 계약에 따라 성립되지만, 임대차의 존속기간, 임차금의 지급, 계약의 해지 등에 관한 사항은 민법의 규정에 따르며, 특히 상가건물의 임대차인 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하며, 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못합니다.

 

 

 

 

 

그리고 임대인이 임차인의 의사에 반해서 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인해서 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있씁니다. 만약 건물의 일부 점포를 임차해 치과의원으로 사용하던 중 해당 점포에서 화재가 발생해 점포는 물론 같은 건물의 인접 점포까지 불에 타버렸다면 수선공사를 요구할 수 있을까요?

 

 

 

 

처음에 이사례의 경우 치과안에서 불이 발화돼 번진것으로 확인됐으나 화재감식 결과 원인은 불명이였습니다. 임차인은 화재가 난 치과점포에 대해 건물주인 임대인에게 상당한 기간을 정해 임차목적인 치과운영에 필요한 상태로 수선해 줄 것을 요구했으나 임대인이 수선공사를 해주지 않았습니다.

 

 

 

그래서 임차인은 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 임대차계약 해지통고를 하고 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했는데요.

이에 임대인은 임대점포 상가건물 화재에 대한 수선의무를 지체한 사실이 없다는 이유로 계약해지의 효력이 없고 임대인이 치과를 다른 임차인에게 임대한 날 비로서 임대차계약이 종료됐으므로 반환할 보증금에서 그때까지 연체차임 및 관리비, 연체가산금,위약금 등을 공제한 돈만 반환하겠다고 하였으며, 임차인의 과실로 화재가 발생한 것이어서 화재로 인한 손해도 공제하겠다고 주장하였습니다.

 

 

 

이에대해 대법원은 민법 623조에 따라 임대점포 상가건물에 화재가 발생해 불이 났다면 수선해 줘야 마땅함에도 정당한 이유없이 수선의무를 지체했으므로 임차인의 계약해지는 정당하다라고 하였습니다. 또한 화재로 인한 손해의 공제주장에 대해 ‘임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 인한 것이 아님을 입증할 책임이 있습니다.

 

 

 

 

따라서 임차건물이 화재로 소훼된 경우, 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는데, 그런 점을 입증하지 못했으므로 임차인에게 손해배상책임이 있습니다. 한편 건물의 방화구조상 일체 불가분관계에 있는 다른 부분에까지 연소되었다면 그 부분에 대한 손해까지 책임져야 한다’라고 해 화재 및 연소로 인한 손해는 보증금에서 공제돼야 한다고 판단했습니다.