선순위임차인 권리에 대해 알아보자
대부분 상가에서 장사를 하거나 또는 주택에 거주하는 사람들 중에는 임차를 할 텐데요. 특히 한 상가 건물에는 오직 한 가구만 거주하는 것이 아니라 여러 사람들이 공동으로 거주를 하게 됩니다. 그렇다면 만약 이러한 건물이 경매로 넘어가게 될 경우에는 누가 먼저 보상을 받을 수 있을까요? 이러한 개념을 바로 선순위임차인이라고 하는데요. 주택임대차보호법 상에서 보장을 받는 임차인의 우선적인 변제권의 경우에는 어떠한 고려 사항을 가지고 있을까요? 오늘은 이와 관련된 판례를 알아보도록 하겠습니다.
A씨 부부는 3층으로 되어 있는 다가구 주택의 1층 집에 대해서 집주인 B씨와 임대차 계약을 체결합니다. 당시에 A씨 부부는 보증금 약 6,000여만 원 정도의 금액으로 기간을 정하여 임대차 계약을 체결하게 되는데요. A씨 부부가 계약을 맺을 당시 해당 101호는 비어 있는 상태였습니다. 그리고 A씨 부부는 계약을 한 당일에 보증금 가운데 약 500만 원 정도를 선지급한 후 집주인 B씨에게 양해를 구해서 이삿짐 일부를 미리 옮겨 놓았습니다. 그리고 전입신고 및 확정일자를 계약 당일 동사무소에서 받게 되었습니다. A씨는 계약을 한 다음 날부터 이곳에서 거주하며 출퇴근 생활을 하였고, A씨의 부인은 이전에 거주하던 곳에서 한 달여 정도를 더 지내다가 나머지 보증금을 지급한 후 이사를 마무리합니다.
집주인 B씨는 비슷한 시기에 같은 주택의 3층 집을 C씨에게 약 6,000여만 원 정도에 전세를 준 후 전세권 설정 등기도 해 주는데, 이후 주택이 다른 사람을 통해 넘어가 팔리게 됩니다. 문제는 이때 발생하게 되는데요. 새로운 집주인의 채권자가 이 주택에 대한 강제 경매를 신청을 한 것입니다. 그렇게 경매에 대한 절차가 진행되고, 해당 경매 사건을 맡은 법원 측에서 C씨를 A씨 부부보다 선순위임차인으로 판단을 하였습니다. A씨 부부 중 남편이 먼저 입주를 하였고 전입신고 및 확정일자도 먼저 받기는 하였으나 이는 C씨가 더 선순위임차인인 것으로 판단을 한 것인데요. 그에 따라서 C씨는 배당금으로 약 6,000여만 원 정도를 받게 됩니다. 그러나 A씨 부부는 배당금을 전혀 받지 못하는 상황에 이르게 됩니다. 이에 반발한 A씨 부부는 본인들이 전입신고도 먼저 하고 확정일자도 받았으므로 자신들이 선순위임차인이리며 우선 변제를 받을 수 있다는 주장하에 소송을 제기하게 됩니다. 그러나 C씨 또한 이에 맞섰는데요, C씨는 임차인의 우선 변제권의 경우 임대료 지급이 전제되어야 인정된다고 주장합니다. 즉 C씨는 잔금 지급일이 A씨보다 앞서기 때문에 자신의 전세권 설정 등기가 앞선다고 한 것인데요. 이 사건에 대해서 1, 2심의 판결은 엇갈리게 됩니다. 1심에서는 A씨 부부의 손을 들어주었고, 2심에서는 C씨의 승소로 판결을 내리게 된 것인데요. 이렇게 하급심의 판단이 엇갈린 가운데 과연 대법원은 누구를 선순위임차인으로 판결을 내렸을까요?
결국 대법원에서는 1심의 판결 대로 A씨 부부의 손을 들어줍니다. 대법원에 의하면 주택 임대차 보호법 상에서 주민등록과 임차인이 주택의 인도를 마친 이후부터 3자에 대한 대항력을 갖게 된다고 규정합니다. 또한 이 경우에는 전입신고를 한 때에 이미 주민등록이 된 것으로 보고 있다고 하였습니다. 그러므로 확정일자를 갖춘 해당 임차인의 경우에는 경매를 할 때 후순위 권리자 및 다른 채권자들 보다도 우선 순위로 보증금을 변제 받는 것이 가능하다고 밝혔습니다. 또한 위에서 주택의 인도를 마쳤다는 것은 직접적으로 점유를 하지 않더라도 합목적적으로 판단을 하여 점유를 한다면 인정이 된다고 밝혔습니다. 덧붙여 임대인이 임차인에 현관 비밀번호 등을 안내해 주었으며, 살게 하였다는 것 등을 보아 인도를 먼저 한 것으로도 볼 수 있다고 밝혔습니다. 이는 C씨의 주장처럼 보증금을 먼저 완납한 것으로는 선순위임차인이 될 수 없다고 보는 것이 맞으며, 따라서 A씨 부부가 B씨보다 우선 순위로 보증금에 합당한 변제금을 돌려받는 것이 맞다고 재판부는 최종적으로 판시하게 된 사례였습니다.
이처럼 선순위임차인이 되기 위해서는 무엇보다 전입신고와 확정일자를 먼저 받는 것이 중요할 수도 있을 것입니다. 만일 내가 살던 건물이 위 사례처럼 경매로 넘어갈 경우에는 보증금을 돌려받는 것이 어려워질 수도 있게 되므로 해당 부분을 인지하는 것이 중요할 수 있을 텐데요. 특히나 보증금의 경우에는 거주 시설과 임대인마다 지정하는 액수가 소액부터 큰 금액까지 폭이 넓을 수 있기 때문에 관련된 내용들을 꼼꼼하게 검토해 보는 것이 좋은 방법일 것입니다.
